В
последние годы в наш лексикон прочно вошли такие выражения как «офис
класса А», «офис класса В» и так далее. При этом не всегда бывает
понятно что имеет ввиду говорящий. По крайней мере, в Челябинске этой
терминологией пользуются к месту и не к месту абсолютно все, некоторые
компании причисляют свою недвижимость к элитному разряду ради красного
словца, заявляя, что начинают строить офис-центр «класса А», к примеру,
на Северо-западе города
Уже
сформировалось определенное представление о том, что такое элит-клас в
отношении офисной недвижимости. Так, бизнес-центр «класса А» - это новое
здание с обязательной высококачественной внутренней отделкой,
выполненной с преобладанием импортных материалов, с принудительной
вентиляцией и центральной системой кондиционирования, импортными или
изготовленными по лицензии лифтами, с оптико-волоконными коммуникациями
большой мощности, с возможностью гибкой планировки без несущих стен (за
исключением лестничных и лифтовых шахт). Здание должно иметь собственную
профессиональную службу эксплуатации, круглосуточную службу охраны с
видеонаблюдением, охраняемые парковки (наземную и подземную), на которых
количество машиномест должно соответствовать площади здания - на 100
квадратных метров площади должно приходиться
минимум одно место. Кроме того, необходимо иметь современную систему
пожарной сигнализации и пожаротушения, общую приемную (ресепшн) в холле.
В дополнение ко всему вышеперечисленному, в здании должен быть ресторан
или бар, комнаты для переговоров, конференц-залы, копировальный центр,
фитнес-центр, бытовой комплекс. А определяющим фактором «класса»
является местоположение: так элитой может считаться только тот
офис-центр, который расположен в центральной части города. Но это
теория. В реальности нет никаких официальных правил, в которых было бы
определено - к какому классу должно принадлежать то или иное офисное
здание. Считается, что единственным на сегодняшний день офисным центром
высшего класса в Челябинске является «великан» на Кировке
«Челябинск-СИТИ».
- Наш деловой центр - международного класса, он строится и развивается по системе mixed-use, - рассказывает исполнительный директор «Управляющей компании «Челябинск-СИТИ» Алексей Лобанов. -
Мы под одной крышей решили собрать и торговую часть, и офисную и
сопутствующую. Если провести вертикальное зонирование нашего здания, то
на первом этаже будет расположено банковское помещение, торговая зона -
первый, второй и третий этажи, четвертый этаж - это ресторан, и с пятого
этажа начинается офисная часть. Сопутствующее здание, которое пока не
видно с улицы Кирова, - это строящаяся многоуровневая парковка на семь
этажей и зона конференц-зала. Требования, которые предъявляются к этому
формату, следующие: вертикальное зонирование, разделение потоков (то
есть те, кто идут в торговую часть, не могут попасть в офисную часть и
наоборот), четыре входа в здание, а вместе с парковками - пять. К
офисному зданию класса «А» предъявляется такое требование - на каждые
200 тысяч квадратных метров - 200 машиномест. А у нас строится комплекс
на 420 машиномест, то есть получается на каждые сто квадратов одно
машиноместо. Остается еще 200 мест, но я считаю, что они будут разобраны
арендаторами. Для тех гостей комплекса, которые не хотят заезжать в
паркинг, будет и наземная парковка на 120 машиномест, сейчас эту
площадку не видно - это целый квартал за комплексом. Задумано
организовать шлагбаум, пропускной пункт с отрывными талонами, причем до
часа парковка будет бесплатная. К тому же по «табелю о рангах» есть
требования и к арендаторам торговой части: они должны соответствовать
классу «А», то есть должны быть самого высокого уровня.
- За
последнее время в Челябинске появилось много современных офисных
зданий, скоро начнет работать офис-центр истинного «класса А» на
Кировке, - считает генеральный директор агентства коммерческой недвижимости «ERA» Сергей Еремеев.
- Между тем, общей жесткой классификации офисов в мире не существует.
Все это условно, но от класса зависит цена аренды. Так, стоимость аренды
офисов в центре города составляет от 500 до 1 500 рублей за квадратный
метр, и меняться она будет только в сторону повышения. На рынке офисной
недвижимости в Челябинске (в отличие от торговой недвижимости) пока
существует предложение, следовательно, тарифы на аренду офисов растут не
очень быстро. Как показывает практика, наиболее востребована офисная
недвижимость по цене от 500 до 700 рублей за квадратный метр.
Классификация
- это проблема не только Челябинска, в Москве она доросла до таких
размеров, что специалисты в сфере коммерческой недвижимости решили
официально оформить новые, более жесткие, каноны. В разработке
документа принимали участие ведущие московские консалтинговые компании,
специализирующиеся в оценке рынка недвижимости: CB Richard Ellis Noble
Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles &
Riabokobylko и Jones Lang LaSalle. Еще в 2003 году они объединились в
Moscow Reserch Forum и разработали первую классификацию, которая была
значительно мягче представленной ими теперь. По мнению разработчиков,
рынок развивается, и требования к коммерческой недвижимости растут,
значит, необходимы новые, более четкие и жесткие критерии. Согласно
старой классификации, в столице было слишком много офисов класса «А»,
сочли аналитики рынка офисной недвижимости.
Теперь
из 5,5 миллионов квадратных метров имеющихся в Москве офисных площадей к
высшей категории можно причислить не 1,3 миллиона, а всего 650 тысяч
квадратных метров. Специалисты, принявшие участие в разработке нового
документа, заявили, что теперь для качественных офисов, которые отныне
подразделяются на классы «А», «В+» и «В-», существует набор обязательных
и факультативных критериев. Офис будет отнесен к классу «А», если он
соответствует 19 из 20 обязательных и не менее чем четырем из семи
факультативных параметров. Среди обязательных показателей консультанты
выделяют требования к вентиляции помещения, температуре воздуха, которая
должна сохраняться в течение круглого года в рамках 23-24 градусов,
требования к мебели, технике и освещению. Но неизвестно - пойдут ли
новые столичные каноны для Челябинска?
- Сертификация офисных центров - одна из наших проблем, - говорит Валентина Рогова, Генеральный директор «Управляющей компании» офисным центром «МИЗАР». - Мы
- те, кто строит офисные центры - знаем о международных канонах. Но
какая-то официальная система сертификации обязательно должна быть, чтобы
арендаторы знали, куда они селятся надолго и за большие деньги. На мой
взгляд, сертифицирующий орган должен быть создан на основе Гильдии
риелторов и Южноуральской ассоциации риелторов при участии государства.
Должны быть выработаны требования, основанные на общих канонах, но со
спецификой Челябинска. То есть необходимо выделить границы - что
является историческим центром, где будут располагаться офисы класса «А»,
и где будут находиться офисы класса «В» - в каких районах, кроме
центра, но с такими же параметрами. Я считаю, что сертификация офисных
центров должна оптимизировать цену на аренду и ликвидирует элементы
нерыночных отношений между офисными центрами.
Сейчас
из общей массы офисной недвижимости выделяются два здания в центре
города - «Мизар» и «Челябинск СИТИ». Считается, что большую роль в
формировании рынка сыграют здания «Парка офисов», который строит
«Энергоинвест». Вообще, цифры о планах строительства офисной
недвижимости впечатляют, уже не одна строительная компания заявила о
своем намерении возводить офисы не только в центре города, но и в других
его районах. Одним из самых перспективных направлений называют
Северо-запад. Вполне очевидно, что полноценная классификация офисной
недвижимости нужна столице Южного Урала уже в ближайшем будущем.
