Для многих из нас квартира – единственный самый дорогой предмет
собственности – во всех смыслах. Ценность недвижимости выражается и в психологическом
плане «мой дом – моя крепость», и, естественно, в денежном эквиваленте. Каждый
задумывался о том «сколько стоит моя квартира?», но наиболее остро этот вопрос
встает в тот момент, когда ее необходимо продать. Тем более сложно определить
стоимость недвижимости в период кризиса и нестабильности на рынке. Именно в подобных
непростых ситуациях на помощь приходят специалисты, способные решить эту
задачу. Наша «экскурсия по компаниям» посвящена фирме, название которой говорит
само за себя: «Агентство профессиональной оценки», а о том, что необходимо
знать каждому, продающему и покупающему недвижимость, или планирующему развить
бизнес, рассказывает ее директор Татьяна Осипова.
– Татьяна Сергеевна,
что в первую очередь нужно знать владельцам недвижимого имущества, которые
собираются его продавать? С какими трудностями можно столкнуться в плане его
оценки?
– Как правило, многие собственники, владеющие недвижимостью,
просто не знают, как ей распоряжаться. Они не знают, как это имущество можно
продать, сколько оно будет стоить, какие для этого необходимы бумаги. Первое,
что должен иметь при себе собственник – это правоустанавливающие документы, с
них начинается весь процесс оценки. Ведь оценочная компания не занимается
оценкой конкретного дома, она занимается оценкой прав – прав собственности,
прав аренды и так далее. Мы анализируем не только состояние недвижимости и
ситуацию на рынке, мы оцениваем инвестиционную привлекательность объекта.
– Подскажите, как
ваша работа может повлиять на конечную сумму сделки?
– Приведу пример: к нам обратился владелец маленького
ветхого домика, «избушки». На этой территории строился высотный жилой комплекс,
и застройщик предложил выкупить эту недвижимость у собственника. Мы провели не
оценку этой «избушки», как объекта недвижимости, а из расчета эффективного
использования участка. То есть оценивались не ветхие стены, а инвестиционная
привлекательность земельного участка, на котором будет построен жилой комплекс
и коммерческая недвижимость. Соответственно, цена в этом случае будет гораздо
выше.
Нередко обращаются собственники коммерческой недвижимости,
расположенной на окраинах города, и, если мы видим, что такой объект не будет
пользоваться спросом, предлагаем владельцу его перепрофилировать. Например,
достроить необходимые помещения, чтобы произвести перевод в
производственно-складской комплекс. После этого порядок цифр в его доходах
будет уже совершенно иным.
Наша компания производит не
только оценку недвижимости – мы можем полностью просчитать инвестиционный
проект от сложения с строительство ли реконструкцию. Высчитываем, сколько
средств необходимо на завершение строительства, когда эти затраты окупятся и
какую прибыль будет получать собственник от эксплуатации объекта.
– Подскажите, какие
квартиры проще всего оценить, а с каким жильем могут возникнуть сложности?
– Самой простой процедурой является оценка квартир в
новостройках. У нас типичные стандартные дома, как правило, с черновой
отделкой, так что корректировок очень немного. У нас строительный рынок развит
хорошо, новостроек очень много, поэтому найти аналоги – не проблема. А если говорить
о сложностях – в оценке недвижимости их, по сути, нет. Здесь идет речь о
трудозатратах и методике оценки. Например, если необходимо оценить
интеллектуальную собственность или бизнес, привлекается три-пять специалистов.
А с оценкой квартиры справляется один человек в течение одного дня.
– Кто чаще всего
обращается за помощью оценщиков?
– Основные потенциальные клиенты для оценочных услуг – это
физические лица. В период развития ипотечного кредитования поток был огромным,
затем в кризис он значительно уменьшился, но сейчас, когда рынок начал
постепенно оживать, мы снова ожидаем увеличения обращений. Ведь купить квартиру
в ипотеку невозможно без заключения оценочной компании. Не так давно у
оценщиков появилось еще немало работы в связи с банкротством предприятий. Банк
реализует имущество этих компаний с аукциона, и при этом они должно быть
оценено по рыночной стоимости. Похожая ситуация и с дисконтными квартирами в
банках: многие люди, взявшие в свое время ипотеку, в период кризиса оказались
не в состоянии расплачиваться по кредиту, теперь банки реализуют эту
недвижимость самостоятельно, но сделать они это могут опять же только после
заключения оценочной компании.
